03.07.2019, Ljubljana: Reševanje stanovanjske politike v državi na ramenih in v breme nepremičninskih posrednikov

Četrtek, 4. julij 2019 - 13:42

Komentar k predlogu spremembe Zakona o nepremičninskem posredovanju - novela ZNPosr-C

 

Nerazumne ideje za omejevanje dejavnosti nepremičninskih posrednikov ne pojenjajo.

Nepremičninski posrednik pri opravljanju svojega dela in predvsem opravljanju storitev posredovanja v prometu z nepremičninami varuje tako interese in koristi najemnika, kakor tudi najemodajalca.

Po predlogu politične stranke Levica nepremičninska družba za svoje strokovno delo ne bi smela računati več kot 4% od dogovorjene najemnine oziroma največ eno mesečno najemnino. S tem bi, po mnenju predlagatelja, zmanjšali stroške najemnika in povečali dostopnost najemnih stanovanj v Sloveniji.

Dne 3. 7. 2019 je na sedežu Gospodarske zbornice Slovenije na posvetu nepremičninski posrednikov in družb za nepremičninsko posredovanje potekal posvet o predlogu Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o nepremičninskem posredovanju (novela ZNPosr-C), ki je v zakonodajni proceduri.

Posveta se je kot predstavnik Slovenskega nepremičninskega združenja – FIABCI Slovenija udeležil častni predsednik združenja Jože Podgoršek in pri tem izpostavil mnenje in stališča združenja, kakor tudi pomembna opažanja, ki lahko v prihodnosti bistveno negativno vplivajo na pogoje delovanja v gospodarstvu. SNZ – Združenje FIABCI je mnenja, da tako država, kot resorno ministrstvo namenjata premalo resursov, aktivnosti in pozornosti za ureditev stanovanjskega trga. Zato je združenje tudi prepričano, da je predlagana novela zakona toliko bolj zgrešen poskus reševanja problematike najemnega in stanovanjskega trga, kot pa resnični in nujno potrebni kvalitetni in sistemski ukrepi za prepotrebno urejanje tega področja v smeri večje dostopnosti do stanovanjskih nepremičnin za potrošnike, pri tem pa država hkrati še povečuje davčno obremenitev v obliki višjega davka na oddajanja premoženja v najem. Pri tem smo v združenju mnenja, da takšni ukrepi niso ustrezno premišljeni, še manj pa usklajeni ali dejansko koristni za ta segment stanovanjskega trga.

V združenju smo prepričani, da ima država na voljo tudi veliko ustreznejših in dejansko učinkovitejših možnih mehanizmov za regulacijo stanovanjskega trga, kot pa je sedanji pristop s sprejemom novele zakona, ki bo zgolj omejeval svobodno gospodarsko pobudo in dodatno dušil trg tržnih najemnih stanovanj z nerazumno in neutemeljeno regulacijo storitev nepremičninskega posredovanja.

Po naših informacijah trenutno v Sloveniji sploh ne obstaja nobena uradna evidenca, ki bi zbirala podatke o tem koliko najemnih poslov se ustvari preko nepremičninskih družb in koliko brez posredovanja nepremičninskih posrednikov. Zato se upravičeno in zaskrbljeno sprašujemo, kakšen uspeh ima dodatna regulacija delovanja nepremičninskih družb, če po informacijah naših članov fizične osebe v večini primerov same med seboj sklepajo pravne posle za sklenitev najemih razmerij. Zaradi pomanjkanja kakovostnih podatkov danes ne vemo kakšno je danes stanje, s tem pa tudi ne vemo s čem primerjati neko bodoče stanje po uveljavitvi novele zakona.

Zakonodajna pravna služba Državnega zbora Republike Slovenije je v svojem mnenju k predlogu novele zakona upravičeno opozorila na neskladnosti v zakonu in morebitno neustavnost, politika pa se do teh pripomb ZPS jasno ni opredelila.

V združenju se tudi upravičeno sprašujemo, kaj se bo zgodilo, če bo Ustavno sodišče Republike Slovenije zadržalo izvajanja zakona in kako bo tudi v tem primeru z odgovornostjo za neustavno stanje.

V našem združenju smo prepričani, da obstajajo za slovenski najemniški trg druge rešitve, ki so primernejše in bi tudi ugodno vplivale na zaščito tako najemnikov, kot tudi najemodajalcev, pri tem pa ne bi negativno vplivale na delovanje trga in poslovanje nepremičninski družb kot poslovnih subjektov, ki opravljajo dejavnost na trgu. Med te zagotovo spadajo med drugimi tudi omejitev rasti najemnin kot so to naredili v Nemčiji, izboljšanje obstoječega ali celo sprejem novega in modernega Stanovanjskega zakona, aktiviranje neaktivnega dela stanovanjskega fonda, omejitev delovanja AirBnB, zmanjševanja davkov in dohodninske obdavčitve pri oddajanju nepremičnin v najem in druge.

Razmišljanje slovenskih politike in nepremičninske stroke bi moralo biti povezano z razmišljanjem o sistemu »bonus-malus« za aktiviranje praznih in neoptimalno zasedenih stanovanjskih nepremičnin, vzpostavitvijo skupne stične točke za vzpostavitev javne najemniške službe, ki bi bila v funkciji posrednika med segmentov najemodajalcev in najemojemalcev in v katero bi imeli zaupanje obe strani. Velik primanjkljaj  sistemskih rešitev pa naše združenje zaznava tudi na področju informiranosti in bolj transparentnega dostopa do stanovanj za ranljive skupine. To je ločen segment s katerimi se nepremičninske družbe v bistvu sploh ne ukvarjajo in ravno tukaj je prostor in nujna potreba za intervencijo države.

Pri tem naša združenje z državo in resornimi ministrstvi ter drugimi deležniki na področju stanovanjske in drugih politik aktivno in dobro sodeluje ter s svojimi napori in predlogi poskuša premakniti to področje v smeri boljših rešitev in reševanja problematik. Pri tem o reševanju stanovanjske politike govorimo že leta in leta, a se je za resnejši premik v smeri ureditve zadev do danes zgodilo bistveno premalo. Zato na vseh deležnikih, še posebej pa na državi, v prihodnje čaka največji izziv, kako se lotiti reševanja s pravilnimi in ustreznimi sistemskimi orodji, ne zgolj omejevalnimi ukrepi in posegom v svobodno gospodarsko pobudo, ki na dolgi rok, v to smo prepričani, ne bo prinesla pozitivnih učinkov, prej nasprotno. Menimo celo, da bo ta segment najemov, ki je danes sklenjen preko posrednikov, zaradi novele zakona, zelo oslabel, verjetno pa za kratkoročne najeme popolnoma prenehal.

Iz teh razlogov smo v našem združenju prepričani, da bo omejevanje delovanja nepremičninskih gospodarskih družb ukrep, ki nikakor ne bo prinesel želenih in zatrjevanih dolgoročnih rezultatov in pozitivnih učinkov, za katere se zavzema predlagatelj ob podpori resornega Ministrstva za okolje in prostor Republike Slovenije, še najmanj pa bodo takšni ukrepi pripomogli k dejanski in resnično boljši dostopnosti do stanovanj.

S takšnim stališčem se v SNZ – združenju FIABCI ne moremo strinjati, hkrati pa ponovno izpostavljamo in jasno povemo, da razpolagamo s strokovnim znanjem in izkušnjami strokovnjakov, tako doma, kot iz tujine z vrsto primernejšimi in uspešnejšimi rešitvami, ki so bile preizkušene tudi v tujini v državah z dolgo in bogato tradicijo zakonodajnega in samo-regulativnega urejanja na teh področjih.

 

                                                                                                              Marko Novak

                                                                                                              predsednik SNZ-FIABCI Slovenija